收藏!英国租房难?超全解析,带你避开英国租房那些“坑”!

Li, James
Li, James updated on 2023-01-11 14:15:59
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英国租房虽然在英国租房的流程大同小异,但由于不同的国家法律不一样,政府针对租房的规定不一样,再加之文化差异、语言障碍等原因,许多初来英国,或是计划前来英国的人士,会觉得在英国租房的流程非常地繁琐,困难一箩筐,遍地是“坑”。彼得森律师行为您缕一缕在英国租房的二三事,毕竟清晰化了租房步骤,明确了权利和义务,一切困难,就都不是困难。

Section 1. 入住前注意事项

一. 在英国找房

1. 如何寻找房源

Spareroom, Rightmove, GumtreeUK, Zoopla等应用或网站都是不错的选择。

手机软件

Spareroom主打英美国家的租房。在Spareroom中,发布的租房内容有两个来源,一个是租客的合租或转租的房源,另一个是房东直接发布的房源或中介提供的房源,大家可根据自身需求进行挑选。而Rightmove, GumtreeUK, Zoopla这三个应用或网站里的房源信息则大多为房屋租赁中介提供。

在挑选房源的时候,租房人可以根据自己对房子的要求来设定房源区域、预算区间、房间数、合租人(年龄/性别/职位)信息、是否允许饲养宠物及是否配备家具等等。

筛选出的房屋如果有图片和文字说明,一般情况下,房源相对靠谱。但万事无绝对,大家在做决定前,应该仔细斟酌。

彼得森律师行建议租房人在这一阶段,向房源发布者咨询周边安全问题,或者到www.police.uk英国警察局的官网查询固定区域的犯罪率等信息。查询时输入房源所在地邮编即可查询。

2. 中介/房东是否靠谱

判断中介/房东是否靠谱,主要看他们会不会“坑钱”。

英国政府规定,从2019年6月1日起,中介/房东只允许向租户收取以下费用:

a.房租;

b.可退还给租户的房屋押金;

c.可退还给租户的订房押金(holding deposit);

d.租户自行要求提前终止合同所产生的费用;

e.限额50英镑(若产生其他合理费用,可适当提高此限额)的租赁变动、转让或合同修改;

f.使用房屋设施和通讯服务所产生的费用、电视许可(TV Licence)及房屋税(Council Tax);

g.因迟交房租和钥匙/房门安保设备遗失需要更换而产生的违约费(default fee)。

租房广告

在英国政府的这项规定生效前,如果通过房屋租赁中介找房,可能还要承担一定的中介费。而在该规定生效后,房屋中介不得向租户收取任何中介费。

在与房东或中介接触的过程中,彼得森律师行特别提醒您注意下述两点:

a. 如果遇到要求收取中介费的中介公司,极有可能是假中介!

b. 在英国通过房东直租房源,需要警惕遇上“二房东”,即没有租房资质的房东,如租住政府廉租房(Council House)的“二房东”。

二. 在英国看房

在看房时,彼得森律师行建议您通过下述三个方面对房屋做考评:

1. 房源周边环境

考察房源周边环境时,需要重点考察生活和交通是否便利,房源与大型超市、公交/地铁站或市中心的距离。

这些因素在极大程度上影响到租房人今后生活的舒适度、愉悦度。

2. 房屋卫生状况

在考察房屋时,可以特别关注公共区域的卫生状况。此外,彼得森律师行提醒您,在您入住前,房东有义务维护房屋的良好卫生状况。

3. 订房押金

如果对房源满意并决定入住,中介/房东可能会要求租户预付订房押金,这样在预付订房押金到正式入住期间,别人就不能再来考察该房源。

订房押金最多为一周房屋租金,租户正式入住后,中介/房东将退还该费用,或直接抵扣租客第一个月的租金。

伦敦房产

Section 2. 确认入住

在经过漫长的筛选房源,实地考察之后,就可以安排入住了。在此阶段,因为涉及到诸如租房合同的签署,以及房屋租金、押金等较为大额的资金的支付,因此,彼得森律师行提醒租房人,在此阶段需要格外留心这几项重要的步骤,避免后续因为自己的不细心,而产生维权等法律纠纷等问题。

一. 签署合同

1. 押金及租期

租房,一定涉及到押金的支付。在国内,租房押金一般为一个月的房屋租金,那么在英国,需要支付多少押金呢?

在英国,如果房屋年租金为5万英镑以下,则最多收取相当于5周房租的押金。如果房屋年租金为5万英镑及以上,则最多收取相当于6周房租的押金。需要注意的是,租期至少为6个月。

在2007年4月6日之后,根据英国政府规定,所有拥有房屋出租资质的中介/房东必须通过租房押金保护方案(tenancy deposit protection scheme, aka TDP scheme),用以保护租户交纳的押金。

彼得森律师行提醒您,只要租户满足以下要求,中介/房东就无权扣除住房押金:

a.租户按合同要求租住房屋;

b.未造成房屋损坏;

c.支付租金及账单。

以英格兰和威尔士为例(苏格兰和北爱尔兰另有不同的租房押金保护方案),中介/房东将通过下述图片中的三个平台之一进行操作。

押金1

中介/房东在收到押金的30天内必须在三个平台之一为租户注册租房押金保护证书(Tenancy Deposit Certificate),并通过邮件发送给租户。租户收到邮件以后,就证明租房押金已经得到充分保护,不必担心中介/房东会通过乱扣押金“坑钱”了。

押金2

2. 账单(bills)

所谓的账单,就是指使用房屋设施(水电煤)和通讯服务产生的费用、电视许可(TV licence)及房屋税(Council Tax),租户按照合同上列举的内容支付即可。

二. 熟悉房屋情况

入住当天,中介/房东会带领租户熟悉房源。

彼得森律师行提醒您,若房屋租金不包含公用事业费用(Bills),在熟悉房源结算,需要特别注意下述事项:

1. 记录煤气和电表读数

租户应拍照记录煤气和电表读数,并且在入住以后每隔一个月拍照记录一次。

水电煤账单

2. 安全设备检查

首先,需要检查烟雾报警器(smoke and carbon monoxide alarms)是否安装并可供使用。

其次,需要检查家具、家电、房屋设施、墙体,如有破损就告知中介/房东,并拍照存证。

除此之外,如果租房人如果入住的是house,该房屋可能自带花园,如果入住时花园杂草丛生,可与中介/房东明确,在退租时只需将花园维持原样即可,同时也要拍照存证,避免中介/房东以花园杂乱为由乱扣押金。

三. 房东必须提供给租户的材料

在完成房屋检查及记录后,房东需要提供部分文件、资质证书给承租人,以证明该房屋安全,承租人需要注意保存好这些文件。

房东需要提供下述材料:

a. 12个月以内开具的煤气安全证书(gas safety certificate)(如房屋需使用煤气时提供);

b. 租房押金保护证书;

c. 能源性能证书(Energy Performance Certificate);

d. 英国政府规定,每一个用于出租的(全新或翻新)房屋都必须拥有一张能源证书,且等级至少为E。

能源等级

e. EICR Report(Electrical Installation Condition Report)

英国政府规定,房东必须在房屋通过专业电路检查之后的28天内,将EICR Report复印件提供给租户。如果在房源租出前,潜在租户要求查看EICR Report,房东也必须在租户提出要求的28天内将复印件提供给租户。

f. 《租房手册(How to Rent guide)》

Section 3. 入住后注意事项

许多人认为签署了合同,完成了一系列的检查文件、资料的留存并入住后,便可高枕无忧了。

彼得森律师行提醒您,一切都没有那么简单。英国人比较重视规则和法律,若承租人做出某些行为,违反了规定,很有可能面临罚款、扣押金甚至是被驱逐出承租方的困境。

彼得森律师行为您列举了需要注意并重视的事项,帮您绕道可能性的风险、困境。

一. 缴纳房租及其他账单

入住以后,承租人需要按合同约定按时缴纳房租。

彼得森律师行提醒您,如果承租人一直拖欠不交房租,房东有可能会驱逐租户。

除此之外,其他账单,例如水电费等账单,也需要及时缴清,否则可能会影响使用相应设施或服务及个人信誉值(credit score)。

能源等级

二. 房屋维护

承租人有义务保持房屋的干净整洁,即需要定时打扫或整理房屋。此外,承租人需要按照当地规定分类并定点投放垃圾。

任何房屋,需要重点清洁的地方是卫生间和厨房。因为这两个地方的使用频率特别高(尤其是公共厨房及卫生间)。如果不定时打扫卫生,极有可能滋生细菌,而且累积的污渍或油渍将很难清理,可能成为中介/房东扣除押金的理由。

如果遇到家电、房屋设施损坏,应及时告知中介/房东,由他们请专业人士进行维修。如果家电、房屋设施是在承租人入住后出现问题,则可能需要租户承担相应费用。

因此彼得森律师行建议您,在入住前,若发现家电、房屋设施已经老旧,应当立即向中介/房东提出修理或更换的请求,这样在入住后就能省去很多麻烦。

三. 续租或退租

不论续租或退租,租户都应在合同到期前两个月通知房东。具体需要在合同到期前多长时间通知房东,在一般情况下,合同上会写明。

彼得森律师行提醒您,若您需要退租,最晚应在退房当日将钥匙归还中介/房东。归还时可向中介/房东索要一份归还证明。确认成功归还钥匙后中介/房东会根据房屋状况决定应退押金,若租户对应退押金金额没有疑问,则10天内应退押金将被退还给租户。

此外,在退房当日,您应拍照记录水电煤气读数,防止因没有留存证据被要求支付额外账单。

退房时,房东可能会以家具、家电及房屋设施破损和花园杂乱作为扣除押金的理由。这时租户应首先通过邮件将入住前拍摄的相应家具、家电、房屋设施或花园照片作为证据与房东沟通,明确真正的责任方。租户如果在居住时用心维护房屋,一般不会被扣除押金。

因此,当遇到“碰瓷”的房东时,可到自己租房押金保护证书所在的租金保护平台寻求帮助,或者考虑求助律师(solicitor)或公民咨询局(Citizens Advice Bureau)。

在英国租房,既考验耐心,又考验运气。流程看似繁琐,但随着法律法规的不断完善,英国租房市场越来越公平,只要按要求走正规租房流程,相信大家都能租到满意的房子,无须担心“掉坑”。

Li, James
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