英国老龄化加剧,什么样的金融支持可以让老年人衣食无忧?

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圣玛丽财富管理 updated on 2023-01-11 17:37:52
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最近英国国家统计局(National Statistics)公布的数据显示,到本世纪中期,英国60岁以上的老年人将占到总人口的近三分之一。同时,数据还指出在未来的十年里,由于人口老龄化的加剧,对老年人经济状况的担忧也在加剧。
大家都知道,申请贷款的时候,申请人的年龄也是重要的因素之一。如果年龄过大,可能无法申请贷款或者贷款年限受限,这也就意味着申请人的还款压力增大。如果申请人想在晚年时从自己的自住住宅类房产上释放出一部分资金,并可以自主支配资金合法使用;同时又不用担心因为退休收入过低和年岁过大等因素导致贷不到所需金额或者贷款年限过短,那么Equity Release不失为一个好的选择。

Section 1.Equity Release的三种不同类型

Equity Release主要有三种不同的种类:

1. Lifetime Mortgages

申请人英籍或者永居以上身份,年龄需要至少在55周岁以上,申请人可以抵押自己名下的自住房(在申请时并不出售房产给贷款机构,申请人依然是房产100%的拥有者),贷款机构根据申请人的自住房评估价值和年龄计算,为申请人提供免税的大约在50%-60% LTV的一笔资金。申请人可以继续住在抵押的房子里,可以选择每月只还息或者每月不还本金和利息。等到申请人去世,搬到借款人其他房产居住或者搬到养老院需要长期护理的时候,贷款本金和滚动的利息将通过出售房屋的形式偿还给贷款机构,如果出售房产偿还完本金和利息后还有剩余资金,剩余资金可以给借款人。当然如果在此之前,借款人有其他资产也可以有提前还清的权力。

选择每月不还本金和利息的方式,虽然期间贷款利息为复利计息,但是所有的lifetime mortgages是受到 Equity Release Council的无负债抵押担保的。也就是说,欠款总额永远不会高于抵押物的价值,在贷款申请时,贷款机构就已经根据最大能借款的金额和最长能申请的期限以及利率计算好,到期时卖掉房产的总价正好等于本金加滚动利息的总和。

2. Home Reversion Plan

Home Reversion Plan这个种类在目前的市场上占有的份额比较小,只有不到百分之一。通过Home Reservation Plan,申请人在申请之时事实上就已经将房产的部分或者全部份额出售给Home Reservation Provider(这是Home Reversion Plan 与 Lifetime Mortgage的主要区别),来获取免税的一笔资金或者分期获得资金,同时申请人还可以免费住在房子里。当申请人去世或者住到养老院需要长期护理或者一个特定的年限例如至少20年的时候,房屋将被处置拍卖。如果申请人抵押了全部房屋份额,那么所出售的资金将全部归Home Reservation Provider所有。如果申请人抵押了部分比例的份额,那么Home Reservation Provider将按照份额拿走部分资金,其余归申请人的法定受益人所有。

3. Regulated Sale and Rent Back Agreement

Regulated Sale and Rent Back Agreement与Home Reversion Plan 比较相似,是申请人在申请之时就将房产卖给一家公司,并且按市场上的租金租住。该种类对一些年纪较大的贷款申请人,收入偏低支付还款月供困难且还希望继续居住在房产里的人群适用。但是这一类的风险较上面两种偏高一些,即贷款机构提高租金价格等措施导致申请人提前终结合约放弃居住在房产里。所以这里提示考虑用Equity release贷款的客户,区别这三大种类,寻求专业的顾问分析利弊把控风险。

看到这里可能很多人都觉得equity release受到年龄的局限性,不会有多大的市场。其实不然,下面我们来看看equity release的当前发展状况。
根据Equity Release Council(ERC)的相关数据表明,在2019的7月-9月,55岁以上房主每天释放的资产达到了1100万英镑,在整个三季度中,这一数字较之前上涨了8%,达到了9.88亿英镑。
同时,新申请的申请人数增加了11419人,较之前的季度上涨了6%。今年以来,申请equity release的客户已经超过了33000人。
在老龄化人口加剧的同时,著名金融集团LV=,对自己的adviser进行了一项调查显示,最常见的equity release的用途为增加退休收入,这一比例占到了63%,用于还清债务占了25%。同时,有近70%的adviser在给客户推荐产品是遇到障碍,其中解释产品的复杂性达到了21%。

Section 2.Equity Release好在哪里?

1. Equity Release目前的利率比以往年度更低

人口老龄化的趋势、退休养老成本的增加,普通贷款的政策限制和难度增加,Equity release特别是Lifetime mortgage这一种类成为了现今老龄人市场上被越来越多人接受和选择的一种金融产品。

市场上受理Lifetime mortgage的金融机构相互间的竞争压力以及日益上涨的产品需求,导致了equity release相关的产品的市场平均利率较以前年度偏低,平均利率为4.91%-5.6%左右。与普通贷款不同的是,Equity release可以不需要每个月支付月供,也不用工作收入和纳税收入计算贷款金额,没有贷款用途限制。对于老年人特别是拥有自住房和其他投资房产的老年人,希望在老年时更好的享受生活或者做其他商业投资,用equity release的产品也可以撬动一个金融杠杆,未来如果想保留下自住房产,可以选择Lifetime mortgage的种类,将来用其他资产或者出售投资出租房偿还equity release的本金和利息。

2. 可以选择规律性的提款

当前,大部分的申请人选择的是lifetime mortgage equity release,这样申请人可以选择一次性提取全部的贷款释放金额,或则选择阶段性的提取,或者每月提取。这样的好处是可以增加您的月收入,以免资金全部释放造成过度消费的风险。同时,利息只会在您提取的金额上产生。所以说,可以节省下来您没有提取那部分资金所产生的利息。

3. 遗产的保护

在人们申请equity release的时候,有一个比较关心的点就是equity release会在家人继承遗产的时候产生什么样的影响。确实,equity release可以侵蚀遗产。但是申请人也可以申请将equity的一部分保护起来,使得家人得到部分受保护的遗产。比如,一对夫妇像通过equity release来获得6万英镑,但是他们也希望自己的孩子在他们死后能够得到一些钱,那么他们可以选择提取3万英镑,然后留下3万英镑受保护的equity。

4. 无负债资产担保

我们上面提到的,欠款的总额永远不会高于抵押物的价值。当申请人提取释放金额就会产生利息,直到抵押物被处置出售。无负债资产担保的存在意味着,当您的财产被出售,并且已经支付了代理人和律师的费用时,即使剩下的金额不足以偿还贷款机构的应还未还本息合计金额,您和您的遗产也不需要承担任何责任。当然,您需要事先确认您的贷款机构是否为Equity Release Council的成员。

5. 可以进行Refinance

其实申请了equity release之后,并不是没办法进行refinance的,只不过大多数人不了解而已。但是,refinance是要看您在房子中的equity余额以及您已有政策中提前还款的费用情况来决定的。一些银行是有固定的提前还款费用,有的银行是按照借款的比例来收取提前还款的费用。需要考虑以下提前还款的费用,来看是否可以进行refinance,是否值得。

总的来说,equity release正在被越来越多的人关注,也有越来越多贷款机构提供这类金融产品,且越来越多的老年人进行了申请。但是,由于equity release产品的复杂性,可能一般的客户自己很难理解产品的特性,以及自己是否适合该产品,为确保申请人的利益最大化且明确知晓自己选择的产品以及条款细节和风险,建议您需要提前找到在专业的Equity release mortgage adviser来咨询。

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